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【日本东京高级公寓】东京新公寓市场的状况如何,可能会走向何方?

2020-7-9 14:10| 发布者: admin| 查看: 96| 评论: 0

摘要:   3月31日是日本绝大多数公司的会计年度结束。回顾去年,我们看到东京23个区的住宅区的官方土地价格(koji chika)连续第七年上涨。然而,土地价格的增长速度(4.6%)比上年的增长(4.8%)要慢,这在一定程度上 ...

  3月31日是日本绝大多数公司的会计年度结束。回顾去年,我们看到东京23个区的住宅区的官方土地价格(koji chika)连续第七年上涨。然而,土地价格的增长速度(4.6%)比上年的增长(4.8%)要慢,这在一定程度上归因于即将到来的奥林匹克效应。

  开发商

  东京23个区的新公寓的平均价格在2019年达到了新的泡沫后记录,达到5980万日元。

  这里的重点是,也许是由于较低的运输成本,日本公寓开发商过去曾倾向于将所有已建成的公寓推向市场,并大幅度地使当地价格暂时下跌,于2019年开始改变策略,宁愿在资产负债表上持有更多资产的时间相对更长,而不是在本地发布大量新资产(尤其是在2008年之后)。最后,再加上建筑成本的上涨,使价格保持高位,即使某些买家不愿接受更高的价格。

  七家非常大的公司控制着东京新房市场50%以上的事实,这也意味着,实际上,只要他们能使供应平稳,他们就可以或多或少地保持新公寓价格的高位。

  位置

  在上一财政年度的大部分时间里,只要新公寓位于中央且便利的位置,对新公寓的需求也仍然很高。

  去年由东京Tatemono的1247套公寓“ Shirokane The Sky”等知名开发商完成的新物业,距离备受期待的Shirokane Takanawa地区的主要车站仅三分钟路程,并于2019年11月推向市场,销售迅速,尽管价格(每3.3平方米670万日元)大大高于东京新公寓的平均价格(根据东京关东公司的统计,每3.3平方米309万日元)。总之,以前所未有的高度,消费者为便利以及他们认为资产维持长期正资产价值的可能性付出了代价。

  根据东京关帝(Tokyo Kantei)的数据,去年,在东京上市的新物业中,大约有一半是距离最近车站不到五分钟的路程。尽管一般来说开发商倾向于在尽可能靠近火车站的地块上建造住宅物业,但由于东京市中心新酒店的开发,过去几年东京地价飞涨。与过去相比,越来越多的酒店开发项目将更多的新住宅开发项目推离车站。

  其他城市

  在日本其他城市也可以看到类似的趋势。例如,在札幌,东急房地产开发了Branz Maruyama Gaienmae物业,这是一家豪华物业,距最近的车站仅三分钟路程,而距札幌市中心仅五分钟火车车程。尽管该建筑物中的平均房屋价格将超过1亿日元(价格大大超过了平均购买者的预算),但显然只剩几套了。

  展望未来

  无论2019年发生了什么,我们都知道从2020年初开始,由于史无前例的冠状病毒大流行,全球商业环境开始发生根本变化。在日本,这种影响的出现比其他一些国家要慢,但是可以预见,未来对办公空间(由于在家工作的增加)和酒店住宿(由于旅游业的急剧下降)的需求不会与过去七年一样稳健。反过来,更少的新写字楼和酒店开发项目意味着更多,更便宜的土地用于新的住宅开发项目,这无疑是对东京未来新公寓价格施加下行压力的一个因素。尽管没有人知道这将如何发展,但似乎未来的房地产趋势可能必须向下修正。


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